La question a été plusieurs fois posée et j’y ai vite répondue, mais je voulais y revenir plus en détails. Et avoir vos avis, également 

Note : initialement publié ici.

En préambule je précise que ce ne sont QUE des convictions, qu’elles ne m’engage pas, pas plus que qui/quoi que ce soit avec qui je pourrais être lié, et que je ne sont pas non plus des conseils pour un investissement, ou une quelconque aide à la prise de décision 

A court-terme

Horizon : fin de pandémie/maitrise de pandémie (6-18 mois)

1. Après une décroissance des transactions par rapport au post-confinement, reprise d’une activité plus faible en dehors des zones très tendues
2. Premiers chiffres de licenciement etc. qui vont faire augmenter les risques et donc possiblement les taux de 30-50 bps. Sans doute les premiers chiffres aussi de défaut de crédit (B2B, B2C)
3. Resserrage des conditions et crédit et de cautionnement : les dossiers les plus faibles vont continuer à avoir du mal à se boucler, les cautions ne suivront plus les 110%.
4. Baisse drastique de la production de crédit
5. Nouvelle garantie locataire en cas de crise éco forte / impayés importants

A moyen terme

Horizon : post-pandémie (24-36 mois)

1. Possible nouvelle reco HCSF voire passage par le contraignant type BdF ou législatif limitant drastiquement les conditions d’endettement
2. Mise en place de mesures favorisant l’acquisition de RP
3. Transformation marquée de la demande vers des biens avec extérieurs et pour de la surface plus importante en périph’
4. Surtout, en fonction de l’avènement du télétravail/reconfirment sélectif/télétravail imposé : + augmentation des villes TGV chez les cadres (Lille, Reims, Le Mans etc.)
5. Incitations fiscales fortes pour les rénos énergétiques
6. Généralisation du plafonnement des loyers en cas de crise sociale majeure liée à la crise éco
7. En fonction de la gueule des marchés : transfert d’une partie de l’épargne sur des fonds non garantie mais peu risques, notamment en immo
8. Ultra réglementation et fiscalisation de la LCD, voire interdiction dans les zones tendues, surtout si d’ici là l’hôtellerie a mangé sévère pendant 2 saisons
9. Réduction des avantages LMNP voire LMP

A long terme

Horizon : fin de crise économique (3-5 ans)

1. Mise en place de vraies politiques de transports en commun qui valoriseront les couronnes de métropole (Saint-Etienne > Lyon etc.)
2. Taxation des logements avec de très mauvais scores ISR / DPE.
3. Probable hausse progressive des taux BCE afin d’éviter ce qui se passe en ce moment : ne plus pouvoir baisser les taux pour servir de levier à la relance de consommation
4. Suppression complète du LMNP, Pinel et de toutes les niches immos / régimes d’exception, possiblement même avant dans les zones tendues.
5. Augmentation des abattements sur le micro foncier
6. Instauration d’un régime commun pour toutes les fiscalités immo
7. Suppression des intérêts comme charges récupérables

Quels impacts pour moi (qu’est-ce que j’en tire et comment je réagis à MES convictions) ?

• Ne pas jouer l’endettement maximum et être capable d’assurer des investissements sans optimisation fiscale qui pourrait être révoquée.
• Arbitrage de biens moyens dans des zones non tendues.
• S’interdire (ce que je faisais déjà avant) tout ce qui ne pas va dans le sens de l’histoire (colocation) et réfléchir à des projets innovants (coliving)
• Penser aux locataires et donc à l’attrait de mes biens, avant de penser à ma rentabilité et à quels moyens je vais mettre en place pour y arriver
• Diversifier diversifier diversifier diversifier diversifier diversifier diversifier

Et vous, c’est quoi vos convictions ?